Fiscalité des plus-values immobilières : calcul, abattements et exonérations

La plus-value immobilière réalisée par un particulier est imposée au taux forfaitaire de 19 % (impôt sur le revenu) majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements (source : economie.gouv.fr). Des abattements progressifs pour durée de détention s'appliquent : exonération totale d'IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. La résidence principale reste totalement exonérée sous conditions.

La fiscalité des plus-values immobilières s'applique dès qu'un bien est cédé à un prix supérieur à son prix d'acquisition : hors résidence principale exonérée. Le prélèvement global atteint 36,2 % (impôt sur le revenu à 19 % et prélèvements sociaux à 17,2 %) avant application des abattements pour durée de détention. Un propriétaire qui conserve son bien 22 ans efface totalement l'impôt sur le revenu ; au bout de 30 ans, l'exonération est complète. Ce guide détaille le calcul, les abattements, les exonérations et les régimes particuliers comme le LMNP ou les SCPI.

Ce qu'il faut retenir

• La fiscalité des plus-values immobilières applique un taux de 36,2 % (19 % IR + 17,2 % PS) avant abattements pour durée de détention.
• L'exonération totale d'impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention ; celle des prélèvements sociaux exige 30 ans.
• La résidence principale est exonérée, mais perdre cette qualité avant la vente (déménagement, séparation) déclenche l'imposition.
• Les LMNP restent sous le régime des particuliers tant qu'ils ne franchissent pas les seuils du LMP (23 000 € de recettes et 50 % des revenus).
• Conserver toutes les factures de travaux : elles majorent le prix d'acquisition et réduisent la plus-value imposable.

Ce que l'on appelle plus-value immobilière : périmètre et définition

Une plus-value immobilière imposable naît de la différence entre le prix auquel vous vendez un bien immobilier et le prix auquel vous l'avez acquis. Ce gain est soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, selon un barème qui combine un taux forfaitaire de 19 % et des prélèvements à 17,2 %, auxquels s'ajoutent des abattements progressifs selon la durée pendant laquelle vous avez détenu le bien.

Le régime s'applique aux personnes physiques domiciliées fiscalement en France, qu'elles vendent un bien détenu en direct ou des parts de sociétés à prépondérance immobilière (SCI, SCPI). Le fisc distingue nettement le régime des plus-values immobilières des particuliers de celui des plus-values professionnelles, ce dernier concernant les marchands de biens ou les Loueurs Meublés Professionnels (LMP).

L'enjeu financier est considérable. Sur une plus-value de 100 000 €, l'impôt théorique avant abattements dépasse 36 000 €. Maîtriser les règles de calcul et les exonérations constitue donc un levier patrimonial majeur.

Comprendre ces mécanismes est crucial pour toute personne souhaitant investir en immobilier et optimiser son patrimoine.

Biens soumis à imposition

Entrent dans le champ de la fiscalité des plus-values immobilières les résidences secondaires, les logements locatifs (vides ou meublés), les terrains à bâtir, les parts de SCI à prépondérance immobilière et les parts de SCPI. La cession de droits immobiliers (usufruit, nue-propriété) est également concernée.

Un bien détenu via une SCI relève du même régime fiscal que celui applicable aux particuliers si la SCI n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés. Dans ce cas, la plus-value est calculée au niveau de chaque associé, proportionnellement à ses droits. Les SCPI obéissent à une logique identique : la plus-value réalisée lors de la revente des parts est imposée au taux forfaitaire de 19 %, majoré des prélèvements sociaux de 17,2 % (source : economie.gouv.fr).

Biens et situations exonérés d'office

La résidence principale échappe intégralement à l'imposition sur la plus-value, quel que soit son montant. Pour être qualifié de résidence principale, le logement doit constituer votre habitation effective et habituelle au jour de la vente. Les dépendances immédiates et nécessaires (cave, parking attenant) suivent le même sort fiscal.

Plusieurs situations bénéficient aussi d'une exonération totale ou partielle. La première cession d'un logement autre que la résidence principale est exonérée si le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes et sous condition de remploi du prix de cession dans l'achat d'une résidence principale. Les cessions dont le prix est inférieur à 15 000 € sont exonérées, de même que celles réalisées par des titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d'invalidité, sous plafond de revenu fiscal de référence.

Comment calculer la plus-value brute : prix de cession et prix d'acquisition

Le calcul de la plus-value brute repose sur une équation simple en apparence : prix de cession diminué du prix d'acquisition. Mais ces deux termes supportent des corrections légales qui peuvent modifier significativement la base imposable.

Le prix d'acquisition ne se limite pas au montant inscrit dans l'acte notarié. La loi autorise plusieurs majorations. Le prix de cession, lui, peut être minoré de certains frais directement liés à la vente. Ces ajustements, souvent négligés, réduisent la plus-value imposable et donc l'impôt dû.

Un propriétaire averti conserve méthodiquement toutes les factures de travaux et les justificatifs de frais. En cas de contrôle fiscal, l'administration exige des pièces probantes. Les attestations sur l'honneur ne suffisent pas.

Prix d'acquisition : quels frais peut-on ajouter ?

La base du prix d'acquisition englobe le prix d'achat stipulé dans l'acte, mais aussi plusieurs majorations légales.

• Frais de notaire et droits d'enregistrement : ils peuvent être intégrés pour leur montant réel et justifié, ou forfaitairement à hauteur de 7,5 % du prix d'achat. Le contribuable opte pour la méthode la plus favorable.
• Travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration : sur justificatifs (factures d'entreprises), ces dépenses majorent le prix d'acquisition. À défaut de factures, un forfait de 15 % du prix d'achat s'applique pour les biens détenus depuis plus de 5 ans.
• Frais de voirie, de réseaux et de distribution : les dépenses engagées pour raccorder le bien aux réseaux publics sont déductibles.
• Frais d'acquisition à titre gratuit : en cas de donation ou de succession, les droits de mutation acquittés s'ajoutent au prix d'acquisition.

Prix de cession : quelles déductions sont possibles ?

Du prix de cession : le montant net vendeur figurant dans l'acte de vente : se déduisent certains frais.

• Frais de diagnostic immobilier : les diagnostics obligatoires (amiante, plomb, termites, performance énergétique, etc.) sont déductibles.
• Frais de mainlevée d'hypothèque : si un emprunt garanti par hypothèque est remboursé par anticipation, les frais de mainlevée s'imputent sur le prix de cession.
• Indemnités d'éviction versées au locataire : lorsque le propriétaire indemnise un locataire pour libérer le bien avant la vente, cette somme est déductible.
• Honoraires de négociation versés à un intermédiaire : les commissions d'agence immobilière payées par le vendeur réduisent le prix de cession.

Ces déductions ne jouent qu'à la marge sur des opérations classiques, mais leur cumul peut représenter plusieurs milliers d'euros.

Taux d'imposition et prélèvements sociaux : ce que vous payez réellement

Avant toute application des abattements pour durée de détention, la fiscalité des plus-values immobilières frappe le gain net à un taux global de 36,2 %. Ce chiffre résulte de l'addition de deux composantes distinctes : l'impôt sur le revenu à 19 % et les prélèvements sociaux à 17,2 %.

Ce total place la France parmi les pays européens où la taxation des plus-values immobilières est la plus lourde, en particulier pour les biens détenus sur des durées courtes ou intermédiaires. La logique du législateur est claire : inciter à la détention longue, seule voie vers l'exonération.

Au-delà d'un certain seuil de plus-value, une surtaxe s'ajoute au taux de 19 %. Son barème, progressif, alourdit encore la note pour les cessions les plus rentables.

Le taux de 19 % sur l'impôt sur le revenu

Le taux forfaitaire de 19 % s'applique sur la plus-value nette, après imputation des abattements pour durée de détention. Ce taux ne varie pas en fonction de la tranche marginale d'imposition du contribuable : il est uniforme, quelle que soit la situation fiscale du vendeur.

Depuis la suppression du barème progressif optionnel par la loi de finances pour 2018, le taux forfaitaire constitue l'unique mode d'imposition à l'impôt sur le revenu des plus-values immobilières des particuliers. Aucune option pour le barème progressif n'est plus ouverte, contrairement aux plus-values mobilières où le choix subsiste.

Les prélèvements sociaux à 17,2 %

Les prélèvements sociaux s'élèvent à 17,2 % et se décomposent comme suit : CSG à 9,9 %, CRDS à 0,5 %, prélèvement de solidarité à 7,5 %, et contributions additionnelles (source : lafinancepourtous.com, 2026).

Ces prélèvements obéissent à un barème d'abattement distinct de celui de l'impôt sur le revenu. L'exonération totale de prélèvements sociaux n'intervient qu'après 30 ans de détention, contre 22 ans pour l'IR. Cette différence de 8 ans constitue un paramètre décisif dans l'arbitrage entre vente et conservation du bien.

Les prélèvements sociaux sont prélevés par le notaire lors de la vente, qui les reverse directement au Trésor public.

La surtaxe sur les plus-values élevées

L'article 1609 nonies G du CGI institue une taxe supplémentaire sur les plus-values immobilières élevées. Le barème s'articule en deux tranches :

• Plus-value imposable comprise entre 50 000 € et 100 000 € : surtaxe de 2 %.
• Plus-value imposable comprise entre 100 001 € et 150 000 € : surtaxe de 3 %.
• Plus-value imposable comprise entre 150 001 € et 200 000 € : surtaxe de 4 %.
• Plus-value imposable comprise entre 200 001 € et 250 000 € : surtaxe de 5 %.
• Plus-value imposable supérieure à 250 000 € : surtaxe de 6 %.

Cette surtaxe s'ajoute au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux. Pour une plus-value imposable de 260 000 €, le taux marginal combiné atteint donc 42,2 % (19 % + 17,2 % + 6 %).

Abattements pour durée de détention : le tableau complet 2026

Les abattements pour durée de détention constituent le mécanisme central d'atténuation de la fiscalité des plus-values immobilières. Leur logique est simple : plus vous conservez votre bien longtemps, moins vous payez d'impôt. Ils s'appliquent de manière différenciée sur l'impôt sur le revenu et sur les prélèvements sociaux.

Aucun abattement ne joue pendant les cinq premières années de détention. À compter de la 6e année, un abattement progressif démarre, selon deux barèmes distincts. Le tableau des abattements par durée de détention en donne le détail année par année.

Pour optimiser la date de vente, un propriétaire avisé surveille le franchissement des seuils clés : 22 ans pour l'exonération d'IR, 30 ans pour l'exonération totale.

Abattement sur l'impôt sur le revenu

L'abattement sur l'impôt sur le revenu suit une progressivité à deux vitesses :

• De la 1re à la 5e année de détention : aucun abattement (0 %).
• De la 6e à la 21e année : abattement de 6 % par an.
• Au terme de la 22e année : abattement de 4 % (dernière année, qui complète le total à 100 %).

Le cumul atteint 100 % à l'issue de la 22e année. Concrètement, un bien détenu 22 ans révolus génère une plus-value totalement exonérée d'impôt sur le revenu. Pour un bien détenu 12 ans, l'abattement est de 42 % (7 années × 6 %).

L'abattement pour durée de détention en 2026 détaille ces calculs et leurs implications pour votre stratégie patrimoniale immobilière.

Abattement sur les prélèvements sociaux

Le barème d'abattement sur les prélèvements sociaux est plus lent :

• De la 1re à la 5e année : 0 %.
• De la 6e à la 21e année : 1,65 % par an.
• À partir de la 22e année : 1,60 % par an.
• Au terme de la 30e année : abattement complémentaire de 9 %.

L'exonération totale de prélèvements sociaux exige 30 années de détention. Pour un bien détenu 12 ans, l'abattement sur les prélèvements sociaux atteint 11,55 % (7 années × 1,65 %), laissant subsister une assiette taxable de 88,45 %.

Quel délai pour ne pas payer de plus-value ?

L'exonération totale de la fiscalité des plus-values immobilières requiert 30 années de détention. À ce stade, ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux ne sont dus.

Une exonération partielle mais substantielle est atteinte à 22 ans : l'impôt sur le revenu est neutralisé, mais les prélèvements sociaux restent dus à hauteur de 19,6 % de leur taux nominal (soit environ 3,37 % de la plus-value, après abattement de 80,4 % sur les 17,2 %).

Cas pratique chiffré : vente d'un appartement locatif détenu 12 ans

Prenons un scénario concret pour illustrer le mécanisme complet de la fiscalité des plus-values immobilières. Ce cas est purement illustratif. Un notaire doit être consulté pour toute situation réelle.

Laurence a acheté un appartement locatif en janvier 2014 pour 180 000 €. Elle le revend en janvier 2026 pour 250 000 €, soit après 12 années pleines de détention.

Données du scénario

• Prix d'achat : 180 000 € (acte notarié du 15 janvier 2014).
• Frais de notaire : forfait de 7,5 %, soit 13 500 € (plus favorable que le montant réel de 11 200 €).
• Travaux d'amélioration : 22 000 € de factures d'entreprises (changement de chaudière, réfection de la salle de bains, isolation).
• Prix d'acquisition majoré : 180 000 + 13 500 + 22 000 = 215 500 €.
• Prix de cession : 250 000 €.
• Frais de cession déductibles : diagnostics (350 €) + commission d'agence (7 500 €) = 7 850 €.
• Prix de cession net : 250 000 - 7 850 = 242 150 €.

Calcul de la plus-value brute

La plus-value brute se calcule ainsi :

242 150 € (prix de cession net) - 215 500 € (prix d'acquisition majoré) = 26 650 €.

Sans les majorations du prix d'acquisition, la plus-value aurait été de 250 000 - 180 000 = 70 000 €. Les 43 350 € de différence illustrent l'impact décisif des frais et travaux sur la base imposable.

Application des abattements et imposition finale

Abattement pour durée de détention : 12 ans révolus.

• Impôt sur le revenu : 7 années d'abattement (6e à 12e année) × 6 % = 42 %. Plus-value imposable à l'IR : 26 650 × (1 - 0,42) = 15 457 €. IR dû : 15 457 × 19 % = 2 937 €.
• Prélèvements sociaux : 7 années × 1,65 % = 11,55 %. Assiette taxable aux PS : 26 650 × (1 - 0,1155) = 23 571 €. PS dus : 23 571 × 17,2 % = 4 054 €.
• Surtaxe : non applicable (plus-value imposable < 50 000 €).

Imposition totale : 2 937 € + 4 054 € = 6 991 €, soit un taux effectif de 26,2 % sur la plus-value brute. À titre de comparaison, sans abattements ni majorations, l'impôt aurait été de 70 000 × 36,2 % = 25 340 €.

Les principales exonérations à connaître

Le Code général des impôts prévoit plusieurs cas d'exonération de la fiscalité des plus-values immobilières, totale ou partielle. La résidence principale demeure le cas le plus connu, mais aussi le plus mal compris depuis une décision récente du Conseil d'État.

D'autres situations, moins médiatisées, méritent attention : la première cession d'un logement autre que la résidence principale sous condition de remploi, les cessions par des retraités modestes, ou encore les ventes de faible montant.

Exonération de la résidence principale : conditions strictes

L'exonération de la résidence principale est régie par l'article 150 U II 1° du CGI. La condition est binaire : le logement doit constituer la résidence principale du vendeur au jour de la cession. Ni la durée d'occupation antérieure, ni le fait d'y avoir habité pendant 20 ans ne suffisent si le vendeur a déménagé avant la vente.

Le fisc examine la situation de près. Un propriétaire qui met son logement en location avant de le vendre perd le bénéfice de l'exonération, même s'il y a vécu précédemment. Un délai raisonnable entre le départ et la vente est toléré, à condition que le bien soit resté vide et en vente effective, mais cette tolérance n'est inscrite dans aucun texte.

Les dépendances immédiates et nécessaires (parking, cave, garage attenant) sont exonérées dans la limite de la superficie habituellement admise pour l'usage d'une résidence.

Séparation et résidence principale : le piège de la décision Conseil d'État (déc. 2025)

Le 15 décembre 2025, le Conseil d'État a rendu une décision qui restreint sensiblement le champ de l'exonération (source : boursorama.com, février 2026). Dans cette affaire, un couple séparé avait vendu le logement familial. L'un des ex-conjoints, qui n'y résidait plus au jour de la cession, s'est vu refuser l'exonération.

La décision établit que, pour bénéficier de l'exonération, chaque vendeur doit occuper effectivement le bien à titre de résidence principale au moment de la vente. Un divorce ou une séparation ne crée aucune exception automatique.

Le piège est redoutable : un époux qui quitte le domicile conjugal avant que la vente ne soit signée devient redevable de l'impôt sur sa quote-part de plus-value. La plus-value est alors calculée sur sa part indivise, sans égard aux circonstances personnelles.

Autres cas d'exonération totale ou partielle

Plusieurs autres dispositifs d'exonération existent :

• Première cession d'un logement autre que la résidence principale : exonération sous condition que le vendeur n'ait pas été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre ans précédant la vente et qu'il remploie le prix de cession dans l'achat de sa résidence principale dans les 24 mois.
• Cession par des titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d'invalidité : exonération totale si le revenu fiscal de référence de l'année N-2 n'excède pas un certain plafond (article 150 U II du CGI).
• Cession d'un bien dont le prix est inférieur à 15 000 € : exonération totale.
• Cession au profit d'un organisme HLM ou d'une collectivité publique : exonération sous conditions.

Erreur courante : croire que la résidence principale est toujours exonérée

L'erreur la plus répandue en matière de fiscalité des plus-values immobilières consiste à croire que la résidence principale est toujours exonérée, quelles que soient les circonstances. Cette croyance expose à des redressements parfois très lourds.

La décision du Conseil d'État du 15 décembre 2025 a révélé l'ampleur du malentendu (source : boursorama.com, février 2026). Dans les faits, l'exonération tombe dès que le vendeur n'occupe plus le bien au jour de la vente. Peu importe qu'il y ait vécu dix ou vingt ans auparavant.

Trois situations déclenchent fréquemment le piège :

• Déménagement anticipé : le propriétaire achète un nouveau logement et emménage avant d'avoir vendu l'ancien. L'ancien bien, vide ou en vente, n'est plus sa résidence principale. La plus-value devient taxable.
• Séparation : un des conjoints quitte le domicile avant la vente. Comme l'a confirmé le Conseil d'État, il perd l'exonération sur sa quote-part.
• Mise en location temporaire : le propriétaire loue son bien quelques mois dans l'attente d'un acheteur. Cette mise en location fait basculer le bien dans la catégorie des biens locatifs, soumis à la fiscalité des plus-values.

La conséquence est immédiate : redressement fiscal sur la plus-value non déclarée, assorti d'intérêts de retard (2,4 % par an) et potentiellement de pénalités pour manquement délibéré (40 %) si l'administration démontre la connaissance du risque.

Régimes spéciaux : LMNP, SCPI et expatriation

Certains régimes particuliers échappent aux règles générales de la fiscalité des plus-values immobilières ou les appliquent dans des conditions spécifiques. Le LMNP, les SCPI et les non-résidents méritent un traitement distinct, trop souvent absent des guides généralistes.

Les enjeux sont significatifs : un LMNP qui bascule en LMP change totalement de régime fiscal. Un détenteur de parts de SCPI applique un taux forfaitaire sans pouvoir bénéficier de certains abattements spécifiques. Un expatrié se voit appliquer des règles potentiellement moins favorables que celles du régime de droit commun.

Plus-value en LMNP : régime des particuliers ou des professionnels ?

La fiscalité des plus-values immobilières d'un bien loué meublé dépend du statut du propriétaire : LMNP ou LMP (source : e-immobilier.credit-agricole.fr, juin 2026).

Le LMNP relève du régime des plus-values des particuliers : taux forfaitaire de 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec application des abattements pour durée de détention. Ce régime s'applique tant que les recettes locatives annuelles restent inférieures à 23 000 € et qu'elles ne dépassent pas les autres revenus professionnels du foyer.

Le LMP bascule, lui, dans le régime des plus-values professionnelles. La plus-value est alors imposée selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu, avec des règles de calcul et d'abattement totalement différentes. Les conditions pour être qualifié de LMP sont cumulatives : recettes locatives supérieures à 23 000 € par an ET représentant plus de 50 % des revenus professionnels du foyer.

Fiscalité des plus-values en SCPI

Les parts de SCPI sont assimilées à des actifs immobiliers pour l'application de la fiscalité des plus-values. Lors de la revente, la plus-value réalisée est imposée au taux forfaitaire de 19 %, majoré des prélèvements sociaux de 17,2 % (source : economie.gouv.fr).

Les abattements pour durée de détention s'appliquent selon le même barème que pour l'immobilier détenu en direct. La durée de détention se calcule à partir de la date de souscription des parts.

La SCPI détenue en assurance-vie obéit, en revanche, à la fiscalité de l'assurance-vie : la plus-value éventuelle lors du rachat est soumise au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (si le contrat a moins de 8 ans) ou au barème dégressif spécifique des rachats de contrats d'assurance-vie.

L'arbitrage entre détention directe de SCPI et détention via assurance-vie dépend donc étroitement de l'horizon d'investissement. Pour une durée courte, l'assurance-vie peut offrir un cadre fiscal plus favorable, au prix de frais de gestion supplémentaires.

Expatriation et plus-value immobilière : points de vigilance

Les non-résidents fiscaux français sont soumis à la fiscalité des plus-values immobilières dès lors qu'ils cèdent un bien situé en France. Le taux applicable est le même que pour les résidents : 19 % d'impôt sur le revenu.

Les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % s'appliquent en principe, mais leur légalité fait l'objet de contentieux récurrents devant la Cour de justice de l'Union européenne. Certains non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale d'un autre État membre de l'UE peuvent contester leur assujettissement aux prélèvements sociaux français.

La convention fiscale bilatérale entre la France et le pays de résidence peut modifier le taux d'imposition ou attribuer le droit d'imposer à l'un ou l'autre État. Un non-résident doit impérativement vérifier les stipulations de la convention applicable avant de céder son bien.

Un représentant fiscal accrédité doit être désigné pour les ventes d'un montant supérieur à 150 000 €, sous peine de nullité de la déclaration de plus-value.

Réforme de la fiscalité des plus-values immobilières : ce qui pourrait changer en 2026

Une proposition de réforme de la fiscalité des plus-values immobilières circule depuis l'automne 2025, visant à supprimer ou à restreindre l'exonération dont bénéficie la résidence principale. Le gouvernement pourrait s'opposer à son adoption ou en limiter la portée (source : boursorama.com, octobre 2025).

À ce stade, aucun texte n'a été déposé. Les débats parlementaires n'ont pas commencé. Il serait prématuré d'anticiper une modification des règles actuelles. La présente analyse repose sur le droit en vigueur au 19 août 2026.

Les propriétaires qui envisagent une vente à moyen terme doivent surveiller l'évolution du cadre législatif, mais fonder leurs décisions sur les règles existantes. Une réforme, si elle aboutit, pourrait inclure des dispositions transitoires ou des seuils d'application qui en atténueraient l'impact.

Comment optimiser votre imposition avant la vente

Optimiser la fiscalité des plus-values immobilières ne relève ni de l'évasion ni de l'astuce douteuse. Plusieurs leviers parfaitement légaux permettent de réduire l'imposition, à condition d'avoir anticipé et documenté sa situation.

Ces leviers se combinent. Un propriétaire qui justifie ses travaux, patiente jusqu'au seuil d'abattement suivant et consulte un notaire en amont maximise ses chances de réduire la note fiscale, parfois de plusieurs milliers d'euros.

Justifier les travaux pour augmenter le prix d'acquisition

Les travaux d'amélioration, de construction ou d'agrandissement majorent le prix d'acquisition et réduisent mécaniquement la plus-value brute. Encore faut-il pouvoir les justifier.

Conservez impérativement toutes les factures détaillées des entreprises, avec mention de la nature des travaux, de l'adresse du bien et de la date d'exécution. Les travaux réalisés par le propriétaire lui-même ne sont pas admis, sauf pour les matières premières sur facture.

À défaut de factures, le forfait de 15 % reste accessible après 5 ans de détention. Mais ce forfait peut s'avérer moins favorable que le montant réel des dépenses engagées. Conserver les factures permet de choisir la méthode la plus avantageuse.

Les travaux de simple entretien (peinture, papier peint) et les dépenses locatives (remplacement d'un lave-vaisselle dans un meublé) ne sont pas éligibles. Seuls les travaux qui ajoutent de la valeur au bien ou prolongent sa durée de vie sont pris en compte.

Anticiper la durée de détention

La durée de détention est le levier le plus puissant de la fiscalité des plus-values immobilières. Chaque année supplémentaire au-delà de la 5e réduit l'impôt sur le revenu de 6 % et les prélèvements sociaux de 1,65 %.

Pour un bien détenu 20 ans, une conservation de 2 années supplémentaires efface totalement l'impôt sur le revenu (passage de 90 % à 100 % d'abattement). L'économie peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros sur une plus-value significative.

L'arbitrage avec le rendement locatif ou la plus-value doit intégrer cette donnée fiscale. Un bien qui génère un rendement locatif modeste peut mériter d'être conservé si l'exonération fiscale est proche.

Consulter un notaire avant la vente

Le notaire n'est pas qu'un rédacteur d'acte. Il est le garant de la régularité fiscale de la vente et le collecteur de l'impôt sur la plus-value. Le consulter avant même de mettre le bien en vente permet :

• d'identifier les majorations du prix d'acquisition éligibles et de rassembler les justificatifs nécessaires ;
• de simuler précisément l'imposition due, en fonction de la durée exacte de détention ;
• de vérifier l'éligibilité à un régime d'exonération et d'en sécuriser les conditions de forme.

Le notaire ne délivre pas de conseil fiscal à proprement parler ; pour les situations complexes (expatriation, LMNP proche du seuil LMP, indivision conflictuelle), un conseiller fiscal ou un avocat fiscaliste peut utilement compléter son intervention.

Pour les modalités déclaratives, consultez comment déclarer votre bien immobilier aux impôts.

Sources

• economie.gouv.fr
• service-public.fr
• impots.gouv.fr
• boursorama.com
• boursorama.com
• e-immobilier.credit-agricole.fr

Ces informations sont données à titre indicatif et ne remplacent pas l'avis d'un conseiller financier. Étudiez votre situation avec un professionnel agréé avant de vous engager.